樓市愈來愈瘋狂，一個百多尺劏房盤也索價500多萬。很多人說，樓價快將見頂，現在買樓等於接火棒，樓市一跌，高價入場的人便全部變成負資產。
對於現在是否應該買樓，我也持反對意見，但我的理據並非對負資產的憂慮。當然，若要自住，再高價也「焗住買」，但如本著投資角度，現在買樓的問題是回報太低。
和股票不同，買樓是一筆過定價，不能分段買入，沒有平均成本法的優勢。上市公司可以透過經營發展讓企業價值不斷提升，投資者長期持有既賺息也賺價；物業買入價既定，只要介入時機不對，租金收入對比高樓價只會產生極低回報的現金流，而且難以再提升價值，對投資而言好比不會生蛋的金雞，沒有增長性吸引力。
所以重點是回報。
投資股票，屬於輕資產，買家在持有過程不用付出大量金錢去維護資產，也不用因應股價表現付出費用（這正是買基金的最大缺點），現金流可發揮最大威力再投資增值。相反，持有物業出租，業主需要支付管理費、差餉地租、物業出租稅、共同保養責任等，加上換一次租客便翻新一次，而且各種費用年年加價，嚴重蠶食投資者的回報，進一步削弱每月租金收入的再投資威力。物業轉手也不如沽出股票容易，屬於重資產，投資者若未能在現金流上取得優勢，根本等於抱了一塊大石上身，反而限制了靈活投資各類輕資產的能力。
若租金收入能製造合理回報，買入後樓價下跌其實不足懼，因為租會月月繼續收、繼續產生現金流。「負資產」只是概念上的損失，它既然不能影響現金流收益，那就不應作為不買樓的理由。
和股票一樣，買樓投資只是一種追求財富增值的手段；不同手段需要配合不同時機應用，重要是觀念正確。而決定投資對象是否值得買入的關鍵，必然是回報率與穩定性，而非單單著重買入後的價格升跌。
那麼外國物業投資又可取嗎？往後再來分享。
#理財，#財務自由，#投資，#創富，#價值投資，＃物業，＃物業投資
沒有留言:
發佈留言